國開行人士向財新記者證實，“目前國開行近10萬億元總資產中，其中增加的1萬億元就是來自央行的再貸款，二季度已到賬。現在國開行發放的支持棚戶區改造的貸款就是來自于此。”
財新記者獲悉，這1萬億元的再貸款期限三年，根據棚戶區改造的進度放貸，年利率在6%以下。還款來源是國開行住宅金融事業部未來在銀行間債市發行的住宅金融專項債券。
中國社科院金融所金融實驗研究室主任、廣發證券首席經濟學家劉煜輝對此表示，短期看再貸款支持保障房，有利于平抑房價，穩定樓市；但棚改房和保障房缺乏回款的現金流支撐，在建設期對產業鏈有拉動作用，而建成之后，資產沉淀之后怎么辦？
棚改貸提速
6月底，為落實國務院4月2日常務會議精神，即進一步發揮開發性金融對棚戶區改造的支持，銀監會已批復同意國家開發銀行籌建住宅金融事業部。
與此同時，國開行的棚改貸提速。今年上半年國開行新增承諾棚改貸款6760億元，是去年同期的18倍，發放2195億元；其中，自4月2日國務院常務會議以來發放1949億元，是去年同期的4倍以上。支持新增建筑面積約2.5億平方米，惠及棚戶區居民213萬戶。
今年政府工作報告確定改造的各類棚戶區的戶數為470萬戶，是2009年有相關統計數據以來棚改任務最重的一年，資金需求量大。住建部發言人倪虹在全國“兩會”期間表示，這一規模的改造需要超過1萬億元的資金。
4月2日，國務院常務會議確定，由國家開發銀行成立專門機構，實行單獨核算，采取市場化方式發行住宅金融專項債券，重點用于支持棚改及城市基礎設施等相關工程建設。
會議明確，要更大規模推進棚改，必須抓住資金保障這個“牛鼻子”，把政策支持和市場機制有效結合，尤其要發揮好依托國家信用、服務國家戰略、資金運用保本微利的開發性金融的“供血”作用，為棚改提速提供依法合規、操作便捷、成本適當、來源穩定的融資渠道，保證棚改任務的資金需要，并努力降低資金成本。
財新記者獲悉，作為國開行的二級機構，住宅金融事業部下設三個局，不是獨立法人，但定價、成本核算、資金來源均獨立，針對棚戶區改造及保障房的貸款利率在基準利率基礎上下浮10%。
國開行人士稱，該事業部將按“市場運作、單獨核算、保本微利、高效透明”的經營原則，為全國棚改提速提供成本適當、長期穩定的資金，并通過建立責、權、利相結合的經營管理體系和運行機制，推動實現住宅金融業務的集約化、專業化管理和長期可持續發展。
“賬戶已獨立單獨核算，堅持國開行保本微利的原則，”國開行知情人向財新記者透露，“先要解決低成本資金來源的問題，否則高融資成本無法做到下浮10%的低利率。”
過去一年，十年期國開債收益率攀升。其中，國開行債券收益率上揚近180個基點，近6%。目前國開行債券平均收益率在5.3%左右，融資成本大幅攀升。如何獲得低成本、長期限的資金支持棚改，一直是個難題。此次，萬億元央行再貸款遂成為棚改資金的新渠道。
在近日國開行召開的二季度工作會議上，國開行董事長胡懷邦表示，下半年國開行要加快住宅金融事業部開業運轉，同時打好支持棚改攻堅戰，爭取全年發放貸款4000億元以上，確保棚改好事辦好，提高棚改資金使用效率。
目前，國開行的保障房及棚戶區改造貸款規模已占同業的半壁江山。2013年全年國開行發放城鎮化貸款9968億元，接近全行當年人民幣貸款的三分之二；2013年發放棚戶區改造專項貸款1060億元，同比增長36%。
地方現實
據國開行人士介紹，目前各地政府保障房建設需求比較大。國開行已先后與四川、陜西、湖南、遼寧、廣西、河南和貴州等省區達成支持棚改項目的貸款協議或意向。
目前，已經有多個省份出臺了棚改融資方案，設立省級投融資主體對接國開行、統貸統還。由于公租房、廉租房、棚戶區改造期限較長（十年以上），且回款困難，商業銀行不愿意介入，而國開行的貸款融資成本低、貸款期限長，中長期貸款一般為10年至15年，可有效緩解棚戶區改造資金瓶頸，成為地方新一輪城鎮化的主力支持銀行。
一位高級金融專家稱，棚改及保障房問題是供大于求，后期會造成大量房屋閑置。國外的保障房是建在市中心，降低中低收入群體的生活成本，也可減少交通流量。而中國的棚改房以及保障房往往建在城市的邊遠郊區。低收入群的需求特征是，寧肯在市區租一個狹小的房間，也不愿意住那么遠，生活交通成本高，“在這種情況下，無論是住房公積金、還是政策性貸款支持，都會出現很大風險，因為很難收回來。政府投入巨大資源，風險是否評估過？”
一位國開金融城市發展基金人士表示，很多城市城區用地已經沒有了，即便是棚戶區騰出的用地，由于地處城市中心，地價成本非常高昂，地方政府不太可能用這種土地建設大規模保障房及安置性住房，所以大多數保障房及棚改房都設在郊區。
對于這一規劃格局，地方也有其苦衷。“棚改房、回遷房、保障房，這一類土地都是劃撥性質，地方政府是無法獲得收益的，而中國的地方財政對土地收入的依賴很大，地方稅源并不多，而地方承擔的社會保障事務包括社保、醫保等，財政壓力也很大，讓地方政府拿出好的地塊去做保障房、棚改房，也不現實。”中德住房儲蓄銀行副行長王峰向財新記者介紹說。
定位回歸
劉煜輝指出，近年中國經濟對貨幣的依賴越來越強，央行不僅要管總量，還要管結構，某種程度上，央行是在代行商業銀行的職能；但中國問題的根源在于資金分配效率，有金融組織體系問題，更主要的是金融信用財政化愈發嚴重。
“國開行的問題是首先要界定清楚到底做什么，不能腳踏兩只船。”接近匯金公司人士對此曾分析稱。改革之初，國務院給國開行的定位是服務于國家戰略的中長期貸款，“什么是國家戰略？這是一個很虛的定位，這也是當年改革留的一個重要缺口。”
“國開行的趨勢有點像美國“兩房”（房利美、房地美），商業性業務和政策性業務糾纏在一起，風險承擔責任劃分不清。”接近財政部人士曾如此表示。
財新記者從多個渠道獲悉，央行金融穩定局近期已啟動研究，探討國開行回歸政策性銀行的可能性。“今后的方向可能是政策性、開發性、商業性三種業務‘三合一’。”一位國開行人士表示。
在國開行近10萬億元資產中，當前純政策性業務的資產只有幾千億元，政策性、開發性、商業性三種業務的邊界如何劃分、風險承擔責任如何劃分？
是否應有一個專門的條例規范約束其行為，“這取決于是否明確國開行政策性功能，與進出口銀行和農發行的改革方向一樣。”財政部人士認為，如是，這將意味著國開行應不再介入商業性信貸業務，只專注于政策性業務，而非眼下兩種業務都在齊頭并進。（來源：財新網）